20年以上経っているマンションは、
人間でいうと成人した建物となります。
この段階では、強固な躯体作りや
建物内部の劣化への対応がとても大事となってくるでしょう。
どのような修繕ポイントが必要なのかを、考えてみました。

・マンションの躯体状態に目を向ける
マンションの躯体に劣化が生じ始めてくるタイミングですので、
躯体の診断を細かく行い補修する事が大事となります。
時間をかけて細かく診断をし、補修が必要な部分は
全て補修をし万全な状態にする事が理想です。

・マンション住民の年齢状態に合わせた改修工事が必要
築20年も経つと、マンション住民の方々も年齢を増した状態となります。
バリアフリーにも目を向け、手すりの取り付けや
自動ドア、スロープの設置等も視野に入れたいですね。
これらのポイントは、マンション住民の方の
意見も良く聞いて管理組合での話し合いが必要です。

・エレベーターの改修も視野に入れよう
マンションのエレベーターは、20年も使っていると老朽化してしまいます。
エレベーターの細かい点検をし、老朽化しているようでしたら
取り換えも視野にいれましょう。
私のマンションでは、一部制御装置のみ交換という案も出てきています。
傷み具合によってどの程度の工事になるか、
見積もりを出してもらうとよいでしょう。

・外観の綺麗さ
古くなってきたマンションだからこそ、外観の綺麗さは大事となります。
築年数相当の外観にするのではなく、外観だけでも
綺麗に見せるようにするとマンションがとても映えます。
外壁の寿命を高めるためにも、しっかりとした外観の
補修を行うようにしなければいけません。
最低でも塗装工事は行うようにし、強くて綺麗な外観を作りましょう。
綺麗な外観のマンションには、若い世代の人も入ってきて
マンション全体の活性化にも繋がりますね。

・内装の改修
築20年以上も経つと、内装の劣化が激しくなってしまいます。
内装の劣化が激しくなってしまうと、
マンションの寿命が一気に下がってしまいます。
マンションの場合、内装工事は積立費用からの捻出とはならず
個々の費用の負担となりますが、
50年100年と住み続ける事が出来るように、
内装工事も行うようにしなければいけません。
とはいえ、個人で費用を負担するので、
すぐにはできないかもしれませんが、
酷く劣化してしまう前に考えておきましょう。

・IT化
現代はIT化の時代ですので、光ファイバーやBSやCSの配線など、
便利を取り入れる事も考えてみましょう。
私のマンションでは建築当時に有線を引いており、
各部屋で聞くことができますが、
今の時代音楽はスマホや携帯プレイヤーで聞けるので
必要性が無くなってきています。
そのため、近い将来に有線放送は解約になりそうです。
その時代に合った状況にしていくことが大切ですね。

このように、20年以降のマンションの大規模修繕は、
初期の大規模の際に目を向けない部分にも
しっかり目を向けて工事を行わなくてはいけません。
必要な部分をしっかりチェックし、
ぬかりなく修繕を行っていきましょう。
費用が膨大になってしまった場合は、
項目に分けて優先順位を決めましょう。

・すぐ実施したほうが良い工事
・様子を見ても問題ない工事
・付加価値の為の工事

この中で、すぐ実施をしたほうが良い工事を優先に行うようにし、
予算が合わない場合は付加価値的な工事は後回しにするように
管理組合で話し合いましょう。

日本では、2020年に東京オリンピックがあります。
その為、日本の建築は2020年に向かって
今までにない繁忙期を迎えます。
この現実は、近々大規模修繕を検討されている方には
厳しく受け止めてほしい現実です。

注意したい点は、大規模修繕の際の材料費の高騰です。
建築工事にとってよくある事といえば、
オリンピックが近づくと材料が底をついてしまい
費用が高騰してしまう事です。
これは素人が考えてもすぐにわかることですよね。

ご近所さんの北京オリンピックの時のことを
少し調べてみました。
北京オリンピックの時は、日本は中国と距離的に近いため、
鋼材などは材料が全て中国に行ってしまい
国内で使う材料が不足してしまったようです。

近くにある国のオリンピック開催の際は、
このような材料不足に影響される事が多々あるようですね。

日本でも2020年にオリンピックを控えおり、
今度は自国開催となりますので
深刻な建築資材不足と費用の高騰が心配されます。
その為、2020年ギリギリに大規模修繕を行うと、
材料不足と費用高騰が予想されます。
大規模修繕を計画している場合は、早めに工事したほうが良いでしょう。

オリンピック間際に大規模修繕を行った事で、
予想していた費用が2割も高くなったというケース

大規模修繕は大きな費用がかかりますので、
大きな費用の中の2割増しはとても大きい金額となってしまいます。
マンションの大規模修繕の際は積立金を使う事が大半ですが、
いざ2割ほど資金が足りないとなってしまった場合は持ち出しとなってしまいます。
2割の金額をいきなり支払って欲しいと言われても、
対応が出来ないお宅もあると思います。

実際、その時期になると高い金額での材料購入も大変なのですが、
材料すら手に入らないという致命的な事へも遭遇してしまう事もあります。
更に、職人さんの確保も出来なくなってしまい、
工事としては最悪な状態となってしまいます。
工事を進める事が出来なくなってしまい、
計画通りの大規模修繕とならない事もあります。
せっかくの大規模修繕の計画も、これでは台無しです。

2019年には消費税の増税も予定

増税と工事費の高騰に目も当てられない程の
高い費用を負担しなければならなくなってしまう事も考えられます。
大規模修繕を検討している場合は、
早めの対応をする事が大事となります。

大規模修繕のタイミングがオリンピック開催前後に当たってしまう場合、
逆に大規模修繕のタイミングを遅くするという考え方もあります。
しかし、後に伸ばしてしまうと建物の劣化が激しくなってしまう事があり、
大きな負担を建物に与えてしまう事がありますので、良い事とは思えません。
出来れば後回しにするのではなく、前倒しにして
先に対応するように考える事が建物の為となります。

2～3年後に大規模修繕のタイミングとなる場合は、
1年前に前倒しを行う等の検討するようにしてみましょう。

大規模修繕で発生してしまうトラブルを、
①で、工事中の臭い・騒音・プライバシーの面、
②で、足場や、バルコニー部分などの工事中についてとまとめました。

実際のトラブルの回避はどうしたらよいのか、
このようなトラブルによりマンション住民に
不満を与えない為のポイントをまとめました。

・事前に入居者への細かい説明の実施
事前に、細かい説明がマンション住民へ必要となります。
トラブルや苦情が発生してもめてしまう場合の大半は、
マンション住民とのコミュニケーションン不足です。

・最低でも週1回は施工側と管理組合側で打ち合わせを行う
大規模修繕の際は、出来れば1週間に1度は
施工側と管理組合側で打ち合わせを行い、
意思疎通を行っておく事が大事となります。
関係者各位のコミュニケーション不足により、
マンション住民から工事中止を申し入れられ
逆にトラブルになってしまったパターンもあるようです。

・暑い時期に外部工事を行わないようにする
暑い時期は窓を開けたりエアコンを付けるので、
それらに関わる工事は絶対に行ってはいけません。
暑い時期を避けて外部工事を行うようにし、
辛い我慢を強いる事は避けるように予め計画しましょう。

マンションの大規模修繕は、マンションを良くする為に行う工事です。
嫌な思いをする為の工事ではありません。
施工側とマンション住民側も嫌な思いをしないよう、
出来るだけ考慮をした工事とするようにしなければいけません。
そのクッションになるのが管理組合です。
施工側としっかりと打ち合わせし、意思の疎通をしっかりとって
トラブルを回避していきましょう。

さて、今回は足場の設置によるトラブルと、
バルコニー部分の工事のときに起きやすいトラブルをまとめました。

・足場設置による空き巣被害
大規模修繕の場合外部に足場を設立する事が一般的であり、
気になるのが足場を介して浸入する空き巣被害です。
足場も入口を施錠する対処をしてくれる業者も居ますが、
それでも空き巣はかいくぐってきます。
防犯対策はしっかりとし、補助錠等の設置など行うと良いでしょう。
建築会社によっては、大規模修繕工事の際に
各戸に無料配布してくれる事もあります。

・足場設置による室内の暗さ
足場設置により、どうしても室内が暗くなってしまいます。
私のマンションの大規模修繕の時にもそうでした。
外壁塗装工事を行う際はシート養生も行いますので、
更に室内が暗くなってしまいます。
大規模修繕の期間はマチマチですが、
3か月～半年ほどかかってしまう事もあるようです。
どうしても室内が暗くなってしまう事は
避ける事が出来ませんので、
我慢するようにしなければいけません。

・外部工事により窓を開けられない事がある
外部で解体工事や塗装工事を行っている時は、
窓を開ける事が出来ません。
それ以外の工事の場合は開ける事が出来ますので、
窓を開けられない期間は我慢するようにしなければいけません。
工事の日程で窓を開けられない期間は何時か、
前もって教えてもらえるので、
不自由なのはその時だけですね。

・外部工事によりエアコンを使えない期間が発生してしまう
外部工事の際、エアコンを養生する事があると
エアコンを使う事が出来ません。
外壁塗装やタイル工事、防水工事の際に
使えなくなりますので、
その際は我慢するようにしなければいけません。
猛暑日にかぶらないように事前に相談するか、
図書館やカフェに避難するという手もあります。
たまには図書館やカフェでゆっくり読書でもして
工事中のストレスをリフレッシュするのも良いですね。

・使用不可能な部分が発生してしまう
大規模修繕工事個所によっては、
使用不可能な場所が発生してしまいます。
バルコニーやエントランスなど、
工事内容によっては使用できない期間が発生してしまいます。
設備工事を行う場合は、給排水を
使えない時間も発生してしまいます。
これらの使用不可能時間は短期間ですので、
我慢するようにしなければいけません。
これも、使用不可な期間は事前に教えて貰るので
うっかり忘れないようにしましょう。

工事中は我慢ばかりですが、
綺麗になった自分のマンションを想像して、
工事中も楽しめるように工夫することが大切ですね。
工事関係者の方々も、十分気を使ってくれるので
お互い気持ちよく工事したいですね。

一度トラブルについて簡単に書いた時に好評でしたので、
もう一度掘り下げてみたいと思います。

マンションの大規模修繕は、やらなければいけない工事がたくさんあります。
その為、色々なトラブルが発生してしまいます。
マンションの大規模修繕で発生しやすいトラブルを、まとめてみました。

今回は、工事で直接的に気になるトラブルです。

・騒音
大規模修繕に、騒音は付き物です。
部分解体や工事の作業音、作業車の出入りの音など、
様々な音が発生してしまいます。
この様な騒音は、大規模修繕では
発生してしまうのが当たりまえです。
わざと出しているのではなく、
工事を行う上で発生してしまう仕方のない事となります。

・臭いやホコリの発生
大規模修繕の場合、部分解体等を行う事が多くあるようで、
どうしてもホコリが発生してしまいます。
また、部分解体の際の独特な臭いや建材からの臭いも発生してしまいます。
外部に洗濯物を干せなくなってしまいますが、
短期間ですので我慢するようにしましょう。

・振動の発生
部分解体や工事車両の行き来等により、
振動が発生してしまう事があります。
工事における振動はやむを得ない発生であり、
一時的な発生です。
慣れていない方には物凄く苦痛ですが、
建物を良くする為の工事を行っている上での
騒音ですので我慢するようにしましょう。

・プライバシーが損なわれる
大規模修繕の場合、大勢の作業員が出入りします。
場合によっては、窓から室内が見える状態にもなってしまいます。
作業員は作業に打ち込んでいますので
いちいち部屋の中を見る事はありませんが、
住んでいる側にすると不愉快な気持ちになります。
気になる場合は、カーテンを閉めるなどの対処をすると良いでしょう。
大規模修繕を行う際、作業員に窓を眺めるような
視線は向けないように教育されているようですが、
たまに目線がいってしまう事は致し方ない事です。

騒音や、臭い、プライバシーの問題は大規模修繕では
つきものです。
自分たちのマンションを良くするためには
少しは我慢しないといけませんね。
ただし、本当に困った時には、
工事責任者の人に相談してみるのも良いでしょう。
お互いに気持ちよく工事完了まで行きたいですね。

マンション等の大きな建物は頑丈に見えるので、
大規模修繕なんか必要ないと思う方もいらっしゃると思います。
大規模修繕はお金や工事期間がかかるので、
出来れば避けたいと思う方は少なくありません。
そう思われる方の大半は、大規模修繕を行う理由を
美観向上だと勘違いしている方が多い傾向があります。
大規模修繕とは、入居者と建物に対してとても望ましい
修繕工事と言える程の大きなメリットを生む工事です。
建物の機能向上を高める事が出来るのが、大規模修繕工事の役割です。

どんなに素晴らしく頑丈そうに見えるマンションであっても、
徐々に劣化が始まっています。
建物の劣化の経過というのは、気づきにくいものです。
しかし、生活に支障が出るまでの状態にまでなってしまったら、
修繕に大きな費用がかかってしまいます。
ましてやマンション等の大きな建物は、少しの修理でも莫大な費用となってしまいます。
そのような致命的な状態にならないよう、
定期的に修繕を行っていくのが「大規模修繕」の必要性です。
大きな建物だからこそ、定期的な大規模修繕が必要なのです。
住民みんなで守っていくことが大切ですね。

大規模修繕の際の目地コーキングの打ち直しは、以下の通りの工程です。
一つ一つかみ砕いでみると、よくわかりますね。

①　既存コーキング撤去
既存のコーキングを、カッターやペンチなどを用いて残さず綺麗に撤去します。
いかにきれいに取り除くかにより、新規のコーキングの寿命に大きな差を作ります。

②　コーキング溝清掃
刷毛等を用いて、コーキングの溝を綺麗に清掃します。
汚れが残っているとコーキング材料と密着しないので、綺麗に取り除きます。
大規模修繕の場合は、溝にほこりなどが付着しやすいので、特に丁寧に清掃を行います。

③　ボンドブレーカー有無の確認及び補修
コーキングの鉄則は、2面接着です。
目地底にボンドブレーカーを入れる事で、3面接着を防ぐ事が出来ます。
既存コーキング撤去の際に、ボンドブレーカーを取り除いてしまう事があります。
綺麗に清掃をした後ボンドブレーカーの有無を点検し、
無い場合はボンドブレーカーを充填しましょう。
ボンドブレーカーはマスキングテープのような物であり、安価な材料です。

④　マスキングテープ貼り付け
マスキングテープを、コーキング溝に合わせて貼り付けます。
新築じゃないという理由から、マスキングテープを使わずに乱雑に
コーキング充填を行おうとする業者も居ますので、注意しなければいけません。

⑤　プライマー塗布
刷毛を用いて、目地底にまんべんなくプライマーを塗布します。
指定のオープンタイム以上経過した後、コーキング充填へと進みます。
プライマー塗布も、何故か削除してしまう業者が居ますので気を付けましょう。

⑥　コーキング充填
変性シリコンやポリサルファイド系等、外壁の素材に適したコーキング材を用いて充填します。
この際、コーキング上に塗装を施さない無塗装のコーキングを採用する際、
外壁の色や目地と合ったコーキングの色を採用しなければいけません。
しかし、大規模修繕などの改修工事の際は、何故か色が合っていないコーキングを使う業者が居ます。
外壁や目地と色を合わせないとコーキングだけが外壁の中で線を引っ張ったように
目立ってしまいますので、コーキングの色の問題は施工前に必ず打ち合わせをするようにしましょう。

⑦　ヘラ抑え
専用のヘラを使って、綺麗に抑えて仕上げます。

⑧　マスキングテープ撤去
マスキングテープを全て撤去し、コーキング工事の完成となります。

実際に自分が工事をする側ではないので調べてみて良くわかりました。
工事は思っているよりも細かな工程に分かれていることがわかりました。

大規模修繕は外装や内装にばかり目が入ってしまいますが、
検討してほしい部分の中にベランダがあります。
マンションのベランダは紫外線等の外的刺激を受けやすい部分であり、
劣化しやすい場所でもあります。
ベランダが劣化すると建物の大きな影響を与えてしまいますので、
快適なな状態をキープしておく必要があります。
ベランダの劣化しやすい部位と補修方法を、まとめてみました。

・ベランダ床
ベランダの床は防水施工されておりますが、
紫外線が当たりやすい分劣化がしやすい場所です。
ベランダの床は平米数が狭いので、少しでも不具合がある場合は
全面やり直しをオススメします。
部分的な補修の方が安価に思えがちですが、
部分的に補修をしても後に他の部分の劣化が出てくることは
目に見えているので、1度に全面やり直しを行う事がベストなのです。
また、ドレンの詰まりはベランダにオーバーフローを起こしてしまうので危険です。
ドレンの埋まりを解消し、防水層に余計な負担を与えないようにしましょう。

・床防水と外壁との取り合いの防水処置
床の防水と外壁との取り合いは、金物のアングルやコーキング等で納めております。
これらに不具合が起きると、その部分から雨漏りへと発展させてしまいます。
アングルの部分的な不具合の場合は、補修程度で納める事も可能です。
コーキングの不具合は、全面的に打ち直しを行う事をオススメします。

・ベランダの手すり
ベランダの手すりは鋼製の場合が多く、根元等の弱い部分から腐食してしまう要素があります。
塗膜が剥がれている場合は、全面塗り直しを行いましょう。
手すりに錆が出ている場合は、サンダー等で綺麗にしてから防錆塗料を塗布した後塗装工事を行います。
手すり事態に腐食等の劣化が起きている場合、軽度な場合は溶接等により補修が可能です。
著しく劣化している場合は、手すり自体を全面的に取り替えましょう。

・物干し金具
天井からぶら下がっている物干し金具は、天井と金具との
取り合いに不具合があると落下してしまい危険です。
天井と金具の取合い部分を検査して、良くない場合は補修を行います。

このように、ベランダだけでも行わなければいけない補修工事が沢山あります。
ベランダは共用部分に該当しているマンションが殆どですので、
大規模修繕の際に工事を行ってもらわなければいけません。
ベランダは避難経路としても使用する場所ですので、
ベランダの状態が悪ければ避難の際にも大きな影響を与えてしまいます。
そんな厄介な事にならないよう、ベランダの大規模修繕も
検討して快適なマンションへと導きましょう。

マンションの外壁をよく見ると、様々な材料で構成されている事が解ります。
外部の様々な材料同士のジョイント部分に施工されているのが、コーキングです。
コーキングは耐久性に乏しく、紫外線等の外的刺激の影響により劣化してしまう性質があります。
コーキングは、油分が抜けてコーキング自体が硬化してしまい、
伸縮の動きについていけなくなりヒビや隙間を作ってしまいます。
早い場合は5年ほど、長くても10年ほどの寿命であり、
大規模修繕を行う際のタイミングと合います。

コーキングの寿命を放っておくと、コーキング目地から
雨水等が浸入してしまい雨漏りへとつなげてしまいます。
コーキングの補修は、建物を長持ちさせる為の必須項目です。
建物を劣化させないよう、大規模修繕の際は必ずコーキングの打ち直しを行うようにしましょう。

コーキングの大規模修繕は、打ち直しを行います。
コーキングのメンテナンスには2つの方法があり、打ち増しと打ち直しがあります。
打ち増しは既存のコーキングを撤去せず、その上から新規のコーキングを足して充填する方法です。
コーキングのメンテナンスは打ち増しで充分という業者が居ますが、これは間違っているようです。
古いコーキングは素材自体が劣化しているので、新しいコーキングと全く馴染まないとのことです。
私のような素人だと打ち増しと打ち直しの違いが初めはわかっていなくて沢山調べてしまいました。
コーキングは、必ず打ち直しを行うようにしましょう。
打ち増しで充分という業者には、大規模修繕をお任せする事は出来ません！

外壁塗装の大規模修繕の方法も様々です。
自分のマンションの状態にあった方法を選ばなくてはいけません。
安いからと言って必要な工事が出来ていなくては意味がありません。

・部分的な塗膜の補修
軽微な劣化程度であれば、部分的補修で難を逃れる事が出来ます。
不具合部分を研磨紙刷りで綺麗にし、同じ塗料を使い補修します。
部分的な補修ですので、補修した部分が目立ってしまいます。
しかし、1番安価に補修出来る方法です。

・クラックが生じている場合
塗膜だけではなく躯体自体にクラックが生じている場合は、
エポキシ樹脂を注入して塗料にて補修を行います。
エポキシ樹脂注入の前に、綺麗にカッターを入れて
クラック部分を綺麗にし、清掃してから注入を行います。
専用の業者に依頼しなければいけないので、多少高価な補修方法となってしみます。
エポキシ樹脂注入はクラック補修には1番良い方法ですので、必ず行うようにしましょう。
コーキングでの補修では痩せの寿命が早く来てしまいますので、
数年で再度補修を行わなければいけなくなってしまいます。
手間を省いて確実なクラック補修とする為には、エポキシ樹脂がオススメです。

・外壁塗装の不具合が多い場合は
外壁塗装の劣化が酷い場合は、外壁全体の塗り直しを検討しましょう。
建物に発生しているクラックの数が多い場合は、
建物全体を弾性塗料で覆う事をオススメします。
また、防水効果のある塗料を全面に塗布すると、
外壁面の防水効果を高める事にもつながります。
マンションの外壁の面積はとても広いので、
全面外壁塗装工事を行うのであれば建物の寿命を
高める事が出来る塗料を選択して使用しましょう。

・外壁塗装メンテナンスの手間を省く為には
外壁塗装のメンテナンスの手間を省く為には、機能的塗料を採用する事をオススメします。
フッ素系塗料や光触媒塗料は、塗料の力で汚れにくい外壁とする事が出来ます。
外壁は意外と汚れやすいので、フッ素塗料や光触媒塗料の親水性効果が大きく役に立ちます。
外壁に付着した汚れを雨で洗い流してくれるので、いつまでも綺麗な外壁を維持できるのです。
マンションは見た目が大事ですので、とても適した塗料と言えます。

塗膜は外壁の素材を守る物であり、建物を守っている物です。
外壁塗装１つで、建物を大きく左右させます。
建物を長持ちさせる為に、大規模修繕の際の外壁塗装工事を検討しましょう。
たかが塗装と思っていると、建物の劣化を簡単に作ってしまいます。