Articles by yoko

大規模修繕の中で欠かせない工事と言えば、外壁塗装工事です。
外壁は紫外線等の外的刺激を多く浴びる部位ですので、
大規模修繕の度に必ず注目しなければいけない部分となります。
しかし、注目してほしいといっても、
慣れていない方にとってはピント来ない話かもしれません。
マンションの外壁塗装に不具合が起きると、これらの状態に発展してしまいます。

・躯体に影響を与える
外壁塗装の塗膜が劣化してしまった場合、雨水が浸入してしまい、
鉄筋コンクリート造の躯体に致命的な影響を与えてしまいます。
鉄筋にまで伝わってしまうと、鉄筋が錆びてしまい
鉄筋の効力をなす事が出来なくなってしまいます。
鉄筋が持つ引っ張り力が無くなってしまうので、
圧縮力にしか効かない致命的な躯体を作ってしまいます。

・雨漏りに発展する
外壁塗装が劣化した部分から躯体に雨等の水分が浸透し、
雨漏りに繋げてしまう事があります。
雨漏りといえば屋根からの影響ばかりを想像すると思いますが、
外壁からの雨漏りも多くあります。

・塗膜が剥がれ周辺を汚す
外壁塗膜が剥がれてしまうと、周辺を塗膜で汚してしまいます。
人や車、周辺の建物にも被害が及んでしまいますので、良くありません。

・日光等の温度変化を受けやすくなり外壁素材に影響
外壁塗膜は外壁の素材を守っているので、塗膜に不具合が出ると
守る事が出来なくなってしまいます。
外壁材の劣化を激しくさせてしまうので、塗膜どころか
外壁の素材全てを取り換えなければいけなくなってしまいます。

このように、外壁の塗膜は万全な状態にしなければいけません。
外壁の状態により、建物へ大きな影響を与えてしまうのです。
殆どの塗装の寿命が10年程度ですので、
都度の大規模修繕時毎に修繕や補修を行っていかなくてはいけません。
見た目の問題だけではないことをしっかり覚えておきましょう。

引き続き、建物調査診断項目についてです。
今回は、素人目にはちょっとわかりにくい部分ですので、
しっかり見ていただきたい部分ですね。

・コーキング
外壁、サッシ廻り、タイル打継目地等のコーキングの痩せ、
剥がれ等の劣化状態を目視等で的確に把握します。
コーキングの欠損は建物に雨漏りを起こしてしまいますので、非常に重要な部位です。
コーキングの寿命は5～10年ほどですので、
その程度の築年数の場合は寿命の場合が殆どです。
部分的に劣化しているように見えても、
全ての部位において似たような状態になってしまうのは目に見えています。
その為、不具合を感じたら全面打ち直しをする事をオススメします。
間違っても打ち増しを行わず、既存のコーキングを
全て撤去して新規のコーキングを打設する事が基本となります。

・バルコニー
バルコニーの殆どが南向きですので、太陽の紫外線等の
外的刺激によりバルコニーは劣化しやすい部位です。
床防水の状態、壁や天井の塗装の状態を目視等で確認し、
不具合がある場合は補修となります。
バルコニーは建物にくっついているので、
バルコニーに不具合があると建物が雨漏りを引き起こしてしまう事があります。

・外構
駐車場舗装、フェンス、ゲート、ゴミ置き場等を目視や触診で調査を行います。
外部であり紫外線等の外的刺激にさらされやすいので、
大規模修繕時期の際はある程度の劣化が考えられます。
特に舗装は凹凸が起きていると事故を起こす可能性がありますので、
あまりにも酷い場合は下地からやり直しをしなければいけない恐れもあります。
フェンスやゲートも、腐食してしまうと倒壊等により
事故を起こしてしまう恐れがありますので、危険です。

判りにくい所だからこそしっかり見ていただきたい3つの項目でした。

大規模修繕で是非行って欲しい項目の中に、水まわりの修繕と改善があります。
水まわりは、経年劣化で弊害が出やすい部位ですので、
ある一定の時期になったら必ず必要となる工事です。
また、便利な水回りの什器備品に取り替える事で、
より一層使いやすくなり節約に導く事も可能となります。
大規模修繕における水まわりの修繕や什器備品の取り換えについて、まとめてみました。

・給水管の経年劣化
築30年ほど前の建物の場合、給水管が鉄管の場合があります。
鉄管は鉄で出来ている給水管であり、経験により錆が発生してしまいます。
よく耳にする「赤さび」とは、鉄管を給水管に使っている事により起きてしまう現象です。
赤さびを防ぐ為、鉄管を銅管に取り替えなければいけません。
築30年以内の建物であれば、給水管に銅管を使っている事が殆どですので問題は無いと言えるでしょう。

・排水管の流れの確認
排水管は殆どが塩ビ管ですので物としては問題ありませんが、
気になるのが流れのスムーズさです。
経年の汚れやゴミなどが蓄積され、排水管の中に居座っている事があります。
それらによって排水管が詰まり気味になり、流れていきにくい事があります。
排水が流れにくくなると、沢山の水を浸かって流そうとするので、
結果的に水道の量を多く使ってしまう事となります。
2回目の大規模修繕には排水管の流れを検査して、
場合によっては清掃を行う事をオススメします。
排水管は意外と盲点ですが、流れにくくなることで
様々な弊害が起きますので注意が必要です。

・蛇口の取り換え
昔の流し台などの蛇口は、レバーハンドルの調整が難しく
水道代がかさんでしまう物も多くあります。
現代の蛇口は節水型の物が大半なので、大量に流しても
使用する水道の量を少なくさせる事が出来ます。

・給湯機の取り換え
給湯機は定期的な点検を行う事で長く使う事が出来ますが、
定期点検をおろそかにしていると不具合を起こして故障につなげてしまいます。
正常の燃焼を行わない事で、光熱費の過剰な消費に繋げてしまいます。
給湯機に不具合が生じている場合は危険ですので、取り換えを行わなければいけません。
昔のような大きな床置きタイプではなく、
壁掛けのコンパクトな物を選択すると空間を有効的に使う事が出来るようになります。

・便器の取り換え
便器の中の部品に寿命が出ると、水漏れ等により水道代がかさんでしまいます。
パッキン等の部分的な補修で済むのであれば問題ありませんが、
放っておくと他の部位にまで不具合が発展してしまい大きな修理費となってしまいます。
大きな修理費になるほど酷い場合は、便器自体を取り換える方が得となります。
現在の便器は、節水型等光熱費の節約に結びつく便利な便器が沢山あります。
お金を掛けて取り替えた事で、光熱費節約によって却って安上がりになる事もあります。

・洗面化粧台の取り換え
使い続けている古い洗面化粧台は、ボウルの止水の為のゴム栓に寿命が来てしまうと漏水してしまい、
多くの水を溜めて使わないといけない不便さが生じてしまいます。
また、蛇口のレバーハンドルの調整が難しく、大量の水の量を発してしまうデメリットもあります。
現代の洗面化粧台はゴム栓で止水するタイプではないので、きちんと止水させる事が出来ます。
また、蛇口のレバーハンドルが使いやすく、節水して使う事も可能です。

このように、水まわりの劣化や快適な什器備品に取り替える事での快適さなど、
沢山検討しなければいけない項目があります。
より住み易い建物にする為には、これらの検討を行って大規模修繕に加えるとより快適になります。
長年住んでいくにつれ、年齢や生活の変化によって
什器備品を変えていく事で更なる快適な生活を作る事が出来ます。

前回は「大規模修繕の本来の目的」をお伝えしました。
今回は、建物の価値を高める為の向上的工事も大規模修繕に該当しますので
何点か上げていきたいと思います。

・外壁塗装等の美観性の向上により、建物の快適性を向上させる
・バリアフリー等の年齢的な要素の改善
・建物の定期的な改修工事を行う事での資産価値の向上

建物の使用価値を伸ばす為に、大規模修繕工事は必須となります。
大規模修繕工事の周期は、およそ10～12年と言われています。
この様な考え方と流れで、大規模修繕を行っていきます。

・1回目大規模修繕工事
1回目の大規模修繕は、新築当時の建物の良さに戻す事が理想となり、
10年間の劣化を元に戻す修繕が大きなポイントとなります。
外壁の塗装やタイルの点検、鉄部の塗装工事、
外壁コーキング工事、防水工事等が主な工事となります。

・2回目大規模修繕工事
約20年経った2回目の大規模修繕工事の時期は、
建物や設備の性能グレードが確実に落ちています。
2回目の大規模修繕工事は、建物の機能性の向上を目的とした修繕工事となります。
見た目の美観性の改修工事ではなく、
設備等の機能性な部分を改善していく事が大きなポイントとなります。
鉄部の塗装工事やコーキング、外壁塗装、内部工事、外構工事等も視野に入れます。
また、バリアフリー等の建物の機能性向上も、この頃行うべきです。

・3回目の大規模修繕工事
3回目の修繕工事は、新築より30年ほど経っております。
躯体の劣化度合いが気になり始める時期ですので、
躯体の細かいチェックや防水や塗膜等の全面的リフォームを行わなくてはいけません。
また、鋼製の金属製建具は寿命を迎えている場合があり、
修繕ではなく全面取り換えが主な工事となります。
エレベーターや誘導灯等の寿命や古臭さも目立つようになり
、修繕や取り換えも必要となる場合があります。

マンションの資産価値を高めるのは、定期的な大規模修繕が大きく左右させます。
自分たちのマンションの価値を高める為には、
自分たちが行わなければいけない大規模修繕工事が大きなカギとなるのです。
50年70年と長く住み続けられるよう、定期的な大規模修繕を行っていくようにしましょう。

引き続き、建物調査診断の項目を挙げていきます。

・鉄部塗装
屋上手すり、防火戸等の鋼製扉、駐車場及び駐輪場鋼製部品、
物置建具、ポスト、非常階段等を目視にて調査します。
鉄部は少しでも塗膜に異変が起きると、そこから錆を発生させてしまいます。
しっかりと塗膜で守られている状態が理想ですので、
少しでも塗膜に異変が合ったら補修を行わなくてはいけません。
また、手すり等は鉄部の腐食により倒壊する可能性がありますので、
特に注意しなければいけません。

・外壁タイル
タイルの付着力、欠け、欠損、浮き等を目視や触診、
専用の打設機により調査を行います。
見た目に何の変化が無いように思えても、
タイルに浮きがあると剥がれてくる事は時間の問題です。
見た目に掛けていなく欠損していなくても、
打診試験で浮きが確認できた場合は全て補修となります。
タイルが剥がれて上から落ちてくる事は、下にある物に対して大きな影響となります。
車は凹み、人に当たると万が一の事が起きてしまう事も少なくはありません。

・玄関ポーチ、エントランスのタイル
タイルの付着力、欠け、欠損、浮き等を目視や触診、
専用の打診機により調査を行います。
ポーチやエントランス等の床のタイルは、
少しでも施工に不具合があると浮いてしまいます。
そこに寒さがプラスしてしまうと、
タイルが剥がれてしまう事があり危険です。
不具合部分は貼り直しを行い、綺麗で強固な状態にしましょう。
大規模修繕の際に床ポーチなどの工事を行う際は、
滑り止めのタイルを採用する事をオススメします。

この3つも目に見てわかりやすい、人目に付きやすい部分ですね。
特に玄関ポーチやエントランスはマンションの顔ですから特に気になる部分です。

自分たちの大切なマンションを守るための大規模修繕ですが、
本来の目的はなんなのか調べてみました。

・建物の耐久性を高める

躯体の不具合等を細かくチェックし、補修をしていく事で躯体の耐久性延伸に繋げる事が出来る

・建物の事故防止

外壁が劣化する事で起きる、タイル剥離、コンクリート片、腐食手すり落下等の事故の防止。

・建物に起きる致命的な不具合の解消

雨漏り、漏水などの建物に与える致命的な不具合。
赤水や排水不良等の、経年劣化による設備的な不具合。
玄関ドアや防火戸、の非常階段などの錆びによる不具合。

・躯体の機能の改善

鉄筋コンクリート等の躯体の経年劣化により、躯体の強度の改善

やはり、耐久性、事故防止が大きいですね。
安全安心に暮らせるマンションである為には大規模修繕は欠かせない
大事な事ということです。

建物調査診断項目もいよいよ最後の２つです！
普段目に触れにくい部分ですのでしっかり調査してもらいましょう。

・電気設備

コンセントやスイッチの状態、幹線、非常設備、照明器具の照度等を目視等で把握します。
特に非常設備や照明器具の場合は、LEDの物に取り替える事で光熱費の削減と繋がります。
また、共有スペースの照明器具は古くなると
照度が低くなる事がありますので、防犯上等よくありません。
同じ大きさで照度の高い照明器具がありますので、
照度が物足りない場合はそちらに取り替える事も検討しましょう。

・給排水及び衛生設備

給排水、消化設備、換気設備等を的確に診断します。
給排水管は、使用している材料により劣化の度合いが大きく変わります。
特に給水管に鉄管を使用している場合は、
大規模修繕の時期には著しい劣化を起こしている事が多いので、
鉄管の場合は全面取り換えをオススメします。
後に必ず赤さびが出てくるので、
赤さびが出てきて全住民が騒いでからでは手遅れです。
配管の中は目視では見えにくい部分ですので、
超音波や内視鏡での調査方法が主な方法となります。
また、対象配管を切断しサンプリング調査する方法もございます。

建物調査診断では、目視や触診、打診、機械的な物性試験により調査診断を行います。
診断後、診断報告書を業者より提出してもらい、大規模改修が必要なのか否かを判断します。
これらの部位は、建物を使って生活をしていく上でとても重要なポイントとなります。
マンションであっても、自分が活用していかなければいけない大切な建物ですよね。
不特定多数が使う建物の場合は、どうしても大規模修繕の
必要性を理解できない方が多くいます。
不特定多数の人が使う建物だからこそ、
細かく確認して修繕を行わなければいけない事を覚えておきましょう。

外壁のコーキングは、これらの部位に行う様です。

・外壁のジョイント部分
・サッシ廻り
・磁器タイル伸縮目地
・換気フード廻り
・手すりの根元
・パイプシャフト廻り

マンションのような大きな建物の大規模修繕の
コーキング工事は注意してほしいポイントがあります。

・2成分形のコーキングを選択する

コーキングには、カードリッジ型の1成分形と、硬化剤などの材料を撹拌して
使用する2成分形の2つのタイプがあります。
1成分形は安価なのですが、寿命が短いので大きな建物には不向きです。
マンション等の大きな建物は、2成分形のコーキングを使わなくてはいけません。
しかし、予算削減の為に1成分形のコーキングを
採用してくる業者も居ますので、注意しなければいけません。

・塗装が乗る場合はノンブリード系のコーキングを採用

外壁塗装などによりコーキングの上に塗装が乗る場合は、
ポリウレタンなどのノンブリード系のコーキングを採用します。
変性シリコンやポリサルファイド系では塗料は絶対に乗りませんので、注意しましょう。

・外壁補修工事と一緒に行う

外壁の大規模修繕と一緒に行う事で、足場等の仮設工事の節約に繋げる事が出来ます。
マンション等の大きな建物の場合、足場の費用だけでも数百万円となります。
一緒に行う事で仮設工事が1回で済みますので、物凄くお得となるのです。

建物の状況や診断内容にもよりますが、コーキングの習性を考えたら
大規模修繕のたびにコーキングの打ち替えを行う事が1番と言えます。
コーキングの劣化は建物に致命的な負担を与えてしまいますので、
必ず検討してコーキングを保つ事が出来るマンションを維持するようにしましょう。

さて、建物調査診断の項目ですが、沢山あるので一度には無理なので
少しづつ挙げていきたいと思います。

・躯体

ひび割れ、欠損、爆裂、鉄筋の発錆、コンクリートの中性化等を的確に把握します。
目視や触診、専門の打診機により叩いて調査を行う場合もあります。
軽微な不具合であれば、樹脂モルタルやコーキング充填等の補修で納める事が出来ます。
著しいクラックや欠損の場合は、エポキシ樹脂等を注入して補修を行います。

・屋上防水

防水層平場や立ち上がり状態、ドレン、脱気筒、塔屋、ルーフバルコニー、笠木等を的確に把握します。
目視や触診で調査し、少しでも不具合がある場合は補修を行います。
軽微な不具合であれば補修で良いですが、不具合箇所が多い場合は全体的にやり直しを行う事をオススメします。

・外部塗装

塗膜の付着力、変色、ヒビ、めくれ、欠損等を的確に把握します。
目視により確認をし、軽微な不具合でも補修が必要となります。
部分的な軽微な不具合であれば補修で良いですが、
不具合の箇所が多い場合は全体の塗装のやり直しを行わなければいけません。
その後の建物の劣化を考慮し、弾性塗料等の追従性がある塗料を選択する事をオススメします。

まずは重要かつ、目が行きやすいトップ３をご紹介しました。
素人目にもわかりやすい部分ですね。

建物調査診断とは、建物を新築当時の状態で管理維持する為に、
建物資産価値の維持や向上を行う為の調査診断です。
適正な大規模修繕を行うにあたり、
建物の現状の不具合や劣化部分を物理的や化学的な試験などを
取り入れながら調査して診断し、修繕計画に役立てます。
建物調査診断の現地調査診断は、これらの部位と項目が挙げられます。

・躯体
・屋上防水
・外部塗装
・鉄部塗装
・外壁タイル
・玄関ポーチ、エントランスのタイル
・コーキング
・バルコニー
・外構
・電気設備
・給排水及び衛生設備

私たちの時にもやりました。
大規模修繕をするにあたって、これは指針となる大切な調査ですね。
一つ一つの項目について、次回から少しづつご説明していきます。